ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่? คุณเคยไปเซอร์เบียและชอบมันมากจนคุณอยากจะย้ายไปที่นั่นจริงๆ เหรอ? หรือคุณเพียงแค่เชื่อว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นการเคลื่อนไหวทางธุรกิจที่ดี? ต่อไปนี้คือแนวทางบางประการเกี่ยวกับวิธีที่แนวคิดเหล่านี้จะบรรลุผล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซอร์เบีย เป็นที่เฟื่องฟู ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการก่อสร้างอาคารมากมาย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นได้ดีที่สุดจากข้อเท็จจริงที่ว่าในปี 2560 เพียงปีเดียว มีการสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ 14,080 ห้องที่มีพื้นที่ 1,018,066.00 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าตัวเลขเหล่านี้ยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ในเบลเกรดและอสังหาริมทรัพย์โนวีซาด เกือบหนึ่งในสามของอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นทั้งหมดสร้างขึ้นในสองเมืองที่กล่าวถึงเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ไม่น่าแปลกใจนัก เมื่อคำนึงถึงว่าเบลเกรดเป็นเมืองหลวงของเซอร์เบีย และโนวีซาดเป็นเมืองหลวงหากอุตสาหกรรมไอทีในเซอร์เบีย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ก็น่าดึงดูด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในยุโรป เนื่องจากราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 2,080 ยูโรต่อตารางเมตรในเบลเกรดและ 1

ในขณะที่พลเมืองเซอร์เบียสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศบ้านเกิดของตนได้โดยไม่มีข้อจำกัด ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการ หากคุณเป็นหนึ่งในหลาย ๆ คนที่ถูกล่อลวงโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย คุณมาถูกที่แล้วที่จะค้นพบว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับการย้ายครั้งนี้หรือไม่

1. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดาได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดาได้  ทั้งการโอนระหว่างร่างกายและการโอนย้ายแบบตายตัว การโอนระหว่างร่างกายหมายถึงการโอนที่ทำขึ้นในช่วงอายุหนึ่ง (เช่น การทำโฉนดของขวัญ ตามข้อตกลงในการขายและการซื้อ ) และการโอน mortis causa หมายถึงการโอนหลังจากสิ้นสุดชีวิต (เช่น การรับมรดก)

ในทั้งสองกรณี เงื่อนไขหลักที่ต้องได้รับการตอบสนองคือการมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายหรือข้อเท็จจริง

เงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายได้พบถ้าเซอร์เบียได้สรุปข้อตกลงทวิภาคีควบคุมปัญหาของชาวต่างชาติได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีประเทศในคำถาม หากต้องการทราบว่าเซอร์เบียและประเทศของคุณลงนามในข้อตกลงประเภทนี้หรือไม่ โปรดดูรายชื่อประเทศในตารางด้านล่าง:

อาร์เจนตินาไซปรัสเลบานอนสหพันธรัฐรัสเซีย
อาร์เมเนียสาธารณรัฐเช็กลิกเตนสไตน์เซเนกัล
ออสเตรเลียเดนมาร์กลิทัวเนียสิงคโปร์
ออสเตรียสาธารณรัฐโดมินิกันลักเซมเบิร์กสโลวาเกีย
อาเซอร์ไบจานอียิปต์มอลตาสโลวีเนีย
บาห์เรนเอลซัลวาดอร์เม็กซิโกสาธารณรัฐแอฟริกาใต้
เบลารุสฟินแลนด์มอลโดวาสเปน
เบลเยียมฝรั่งเศสมอนเตเนโกรสวิตเซอร์แลนด์
เบลีซจอร์เจียโมร็อกโกซีเรีย
บอสเนียและเฮอร์เซโกเยอรมนีเนเธอร์แลนด์ไก่งวง
บราซิลกรีซนิวซีแลนด์ยูเครน
หมู่เกาะบริติชเวอร์จินฮังการีนอร์เวย์สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
บัลแกเรียอิหร่านปานามาประเทศอังกฤษ
แคนาดาไอร์แลนด์เปรูสหรัฐ
จีนอิสราเอลโปแลนด์อุซเบกิสถาน
โคลอมเบียอิตาลีโปรตุเกสเยเมน
สมาพันธ์สวีเดนญี่ปุ่นกาตาร์
โครเอเชียจอร์แดนสาธารณรัฐคาซัคสถาน
คิวบาลัตเวียโรมาเนีย

ตารางที่ 1 – ประเทศที่มีการตอบแทนซึ่งกันและกันที่ได้รับการยืนยัน (การโอนระหว่างร่างกาย)

ออสเตรียฮังการีโปแลนด์ยูเครน
เบลารุสญี่ปุ่นโรมาเนียประเทศอังกฤษ
บอสเนียและเฮอร์เซโกมองโกเลียรัสเซียสหรัฐอเมริกา
บัลแกเรียมอนเตเนโกรสโลวาเกีย
สาธารณรัฐเช็กเนเธอร์แลนด์สโลวีเนีย

ตารางที่ 2 – ประเทศที่มีการตอบแทนซึ่งกันและกันที่ยืนยันแล้ว (การโอน mortis causa)

หากประเทศต้นทางของคุณไม่อยู่ในตาราง ก็ยังมีโอกาสสำหรับชาวต่างชาติที่จะซื้อหรือสืบทอดทรัพย์สินในเซอร์เบีย – หากเป็นไปตามเงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง

การแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริงหมายความว่าทั้งกฎหมายและแนวปฏิบัติของประเทศที่เป็นปัญหาอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้รับอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับที่เซอร์เบียอนุญาตให้พลเมืองของตน

ผลกระทบของการแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริงนั้นแตกต่างกันไปตามประเภทของการโอน เมื่อพูดถึงการถ่ายโอนระหว่างร่างกาย การมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนตามความเป็นจริงจะต้องถูกกำหนดในแต่ละกรณี นั่นหมายความว่าทุกคนที่สนใจในที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียจะต้องส่งคำขอสำหรับคำอธิบายเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนไปยังกระทรวงยุติธรรมของสาธารณรัฐเซอร์เบียและชำระภาษี 1,750 ดีนาร์ ระบุว่าการร้องขอดังกล่าวคือการกระทำที่เป็นทางการอย่างเคร่งครัดในภาษาเซอร์เบียเราไม่แนะนำให้คุณใช้ความช่วยเหลือทางกฎหมายมืออาชีพ กระทรวงยุติธรรมจะตัดสินใจตามคำขอภายในเวลาประมาณสองสัปดาห์ และในขณะนั้น คุณจะพบว่าคุณมีสิทธิ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่

ในทางกลับกัน Mortis causa transferไม่ต้องการให้มีการตรวจสอบการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงในแต่ละสถานการณ์ นอกจากนี้ยังมีแนวปฏิบัติที่เป็นที่ยอมรับว่าการแลกเปลี่ยนกันตามข้อเท็จจริงไม่ได้รับการกำหนดเลย นี่เป็นเพราะสิ่งที่เรียกว่า ข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนตามความเป็นจริง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง ข้อสันนิษฐานว่าทุกรัฐอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนได้อย่างอิสระ เริ่มจากข้อสันนิษฐานนั้น ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถสืบทอดทรัพย์สินในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อจำกัด อย่างไรก็ตาม เมื่อมีข้อสงสัยว่าการแลกเปลี่ยนกันมีอยู่จริงหรือไม่ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถพิสูจน์สิ่งที่ตรงกันข้ามได้

สำหรับบุคคลธรรมดาและการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ของเซอร์เบีย มีข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ควรกล่าวถึงเป็นพิเศษ

กล่าวคือ ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ไม่ว่าพวกเขาจะทำธุรกิจในเซอร์เบียหรือไม่ก็ตาม อย่างไรก็ตาม ทั้งผู้ซื้อที่ทำงานอย่างมืออาชีพในเซอร์เบียและผู้ซื้อที่ไม่ได้อยู่ในเซอร์เบีย ต่างก็มีข้อจำกัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ หากทำธุรกิจในเซอร์เบีย กล่าวคือ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ อาคาร และที่ดินในเซอร์เบียได้ เฉพาะในกรณีที่คุณสมบัติเหล่านั้นจำเป็นต่อการดำเนินงานของกิจกรรมทางวิชาชีพเท่านั้น ในทางตรงกันข้าม บุคคลธรรมดาจากต่างประเทศที่ไม่ได้ทำธุรกิจในเซอร์เบียสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์และอาคารในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อจำกัด แต่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ยกเว้นที่ดินที่เป็นของอพาร์ตเมนต์หรืออาคารนั้น

2. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะนิติบุคคลได้หรือไม่?

นิติบุคคลต่างประเทศ เช่นเดียวกับชาวต่างชาติ บุคคลธรรมดา สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้

นอกจากนี้ นิติบุคคลต่างประเทศและบุคคลธรรมดามีลักษณะที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ทั้งคู่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของการตอบแทนซึ่งกันและกัน ดังนั้น เช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาต่างชาติ ประเทศต้นกำเนิดของบุคคลดังกล่าวยังคงมีบทบาทหลักเช่นเดียวกัน เนื่องจากตามที่อธิบาย นิติบุคคลที่ทำการโอนระหว่างร่างกาย ควรตรวจสอบในแต่ละสถานการณ์ว่าเซอร์เบียได้ทำสัญญาทวิภาคีกับประเทศบ้านเกิดของตนแล้วหรือไม่ หากคำตอบเป็นลบ ควรเริ่มขั้นตอนดังกล่าวในการขอคำอธิบายของกระทรวงยุติธรรมเกี่ยวกับการตอบแทนซึ่งกันและกัน ในทางกลับกัน มีความเป็นไปได้สำหรับข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงสำหรับนิติบุคคลที่สนใจในการโอนสาเหตุการตาย

ข้อกำหนดสำหรับนิติบุคคลต่างประเทศที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียนั้นเข้มงวดกว่าบุคคลธรรมดาจากต่างประเทศในลักษณะเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง

กล่าวคือ นิติบุคคลต่างประเทศไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของบริษัท หรือทำธุรกิจในเซอร์เบียเป็นอย่างอื่น โปรดจำไว้ว่าข้อเสนอนี้แม้ว่าจะเป็นข้อจำกัดก็ตาม แต่อนุญาตให้บุคคลทางกฎหมายต่างชาติทุกคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในเซอร์เบียได้ ซึ่งแตกต่างจากบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติทั้งหมด ซึ่งแตกต่างจากบุคคลธรรมดาในต่างประเทศทั้งหมด รวมถึงที่ดินด้วย โปรดทราบว่าความคิดเห็นดังกล่าวของกระทรวงยุติธรรมก็เป็นสิ่งจำเป็นในกรณีนี้เช่นกัน เนื่องจากกระทรวงต้องยืนยันว่าบริษัทของตนดำเนินธุรกิจภายในพรมแดนเซอร์เบีย

3. ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในเซอร์เบียได้หรือไม่?

แม้ว่าทั้งนิติบุคคลต่างประเทศและบุคคลธรรมดาจากต่างประเทศมีโอกาสซื้อที่ดินในเซอร์เบีย แต่ก็มีข้อยกเว้นประการหนึ่งสำหรับกฎที่ต้องนำมาพิจารณา กล่าวคือ มีที่ดินหลายประเภทในเซอร์เบีย (ที่ดินสำหรับก่อสร้าง ที่ดินป่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ฯลฯ) และสำหรับชาวต่างชาติ ก็มีบางประเภทที่จะซื้อไม่ได้

กฎหมายเซอร์เบียว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมห้ามมิให้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเซอร์เบีย ไม่ว่าในกรณีใด ๆ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าข้อห้ามนี้ดูเหมือนจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่ก็มีบางวิธีที่จะหลีกเลี่ยงอุปสรรคนี้

1) การสร้างยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV)

ตามคำจำกัดความแล้ว ยานพาหนะสำหรับวัตถุประสงค์พิเศษคือบริษัทในเครือของบริษัทที่สร้างขึ้นเพื่อบรรลุเป้าหมายที่แคบ เฉพาะเจาะจง หรือชั่วคราวของบริษัทแม่ โดยปกติจะใช้เพื่อเป็นเจ้าของสินทรัพย์เดียว (และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องและสิทธิ์ในสัญญา) และเพื่อให้สามารถโอนสินทรัพย์นั้นได้ง่ายขึ้น

ดังที่กล่าวไปแล้ว บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลต่างชาติมีโอกาสทางกฎหมายในการก่อตั้งบริษัทในเซอร์เบียในฐานะบุคคลตามกฎหมายในประเทศภายใต้กฎหมายของเซอร์เบีย โดยไม่คำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้นจะมีความเป็นไปได้ที่จะซื้อที่ดินในเซอร์เบียภายใต้สถานการณ์เดียวกันกับนิติบุคคลในประเทศ ซึ่งรวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรมด้วย

หากคุณพบว่าความเป็นไปได้นี้น่าดึงดูดใจ แต่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการจัดตั้งบริษัทในเซอร์เบีย โปรดไปที่บล็อก  Company Formation ในเซอร์เบียใน 7 ขั้นตอน  เพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติม

2) การซื้อผ่านนิติบุคคลในประเทศที่มีที่ดินทำกินอยู่แล้ว

อีกทางเลือกหนึ่งคือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต่างชาติซื้อ บริษัท เซอร์เบียที่จัดตั้งขึ้นแล้วซึ่งมีทรัพย์สินรวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม การซื้อบริษัททำให้ชาวต่างชาติกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดโดยอัตโนมัติพร้อมกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ตัวเลือกนี้น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจเพียงที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียแต่ไม่ใช่ในรูปแบบการลงทุนอื่น เนื่องจากมีความซับซ้อนน้อยกว่าและไม่ต้องเริ่มขั้นตอนการจัดตั้งบริษัทใหม่

3) ตำแหน่งเอกสิทธิ์ที่จัดตั้งขึ้นใหม่ของพลเมืองสหภาพยุโรป

การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีผลบังคับใช้ในวันที่ 30 สิงหาคม 2017 และเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กันยายน 2017 การแก้ไขเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับเรื่องนี้ เนื่องจากได้แนะนำเงื่อนไขใหม่สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่จาก สหภาพยุโรป (ทั้งบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล) จะต้องดำเนินการเพื่อเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในสาธารณรัฐเซอร์เบีย กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาสร้างความเป็นไปได้ใหม่: พลเมืองของสหภาพยุโรปสามารถซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของเซอร์เบียได้หากปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เพื่อค้นหาว่าคุณปฏิบัติตามความต้องการที่กำหนดหรือไม่ – โปรดอ่านโพสต์ของเราที่โพสต์  เพื่อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเซอร์เบีย – กฎหมายว่าด้วยการเปิดเสรีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

4. บทสรุป

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่สนใจจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียและได้เริ่มค้นหาที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียแล้ว หรือสมมติว่าขายอพาร์ทเมนท์สุดหรูในเบลเกรดและขายบ้านในเบลเกรดที่มีเสน่ห์ อย่าลังเลที่จะใช้ข้อมูลจากนี้ บล็อกและในที่สุดก็เริ่มขั้นตอน หลังจากทำขั้นตอนแรกนี้แล้ว อย่าลืมเข้าไปที่บล็อกของเราในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียสำหรับชาวต่างชาติใน 7 ขั้นตอน เพื่อค้นหาขั้นตอนที่เหลือซึ่งจะช่วยรับรองว่าความฝันของคุณจะกลายเป็นความจริง

Previous post ที่ดินสำหรับขายในเซอร์เบีย – กฎหมายว่าด้วยการเปิดเสรีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม?
Next post การเริ่มต้นธุรกิจในเซอร์เบีย? สำนักงานสาขา สำนักงานตัวแทน และบัญชีธนาคารในต่างประเทศ