ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หรือไม่? คุณเคยไปเซอร์เบียและชอบมันมากจนคุณอยากจะย้ายไปที่นั่นจริงๆ เหรอ? หรือคุณเพียงแค่เชื่อว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นการเคลื่อนไหวทางธุรกิจที่ดี? ต่อไปนี้คือแนวทางบางประการเกี่ยวกับวิธีที่แนวคิดเหล่านี้จะบรรลุผล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เซอร์เบีย เป็นที่เฟื่องฟู ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการก่อสร้างอาคารมากมาย สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นได้ดีที่สุดจากข้อเท็จจริงที่ว่าในปี 2560 เพียงปีเดียว มีการสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ 14,080 ห้องที่มีพื้นที่ 1,018,066.00 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าตัวเลขเหล่านี้ยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ในเบลเกรดและอสังหาริมทรัพย์โนวีซาด เกือบหนึ่งในสามของอพาร์ทเมนท์ที่สร้างขึ้นทั้งหมดสร้างขึ้นในสองเมืองที่กล่าวถึงเท่านั้น อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ไม่น่าแปลกใจนัก เมื่อคำนึงถึงว่าเบลเกรดเป็นเมืองหลวงของเซอร์เบีย และโนวีซาดเป็นเมืองหลวงหากอุตสาหกรรมไอทีในเซอร์เบีย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ก็น่าดึงดูด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในยุโรป เนื่องจากราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 2,080 ยูโรต่อตารางเมตรในเบลเกรดและ 1

ในขณะที่พลเมืองเซอร์เบียสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศบ้านเกิดของตนได้โดยไม่มีข้อจำกัด ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการ หากคุณเป็นหนึ่งในหลาย ๆ คนที่ถูกล่อลวงโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย คุณมาถูกที่แล้วที่จะค้นพบว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับการย้ายครั้งนี้หรือไม่

1. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดาได้หรือไม่?

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะบุคคลธรรมดาได้  ทั้งการโอนระหว่างร่างกายและการโอนย้ายแบบตายตัว การโอนระหว่างร่างกายหมายถึงการโอนที่ทำขึ้นในช่วงอายุหนึ่ง (เช่น การทำโฉนดของขวัญ ตามข้อตกลงในการขายและการซื้อ ) และการโอน mortis causa หมายถึงการโอนหลังจากสิ้นสุดชีวิต (เช่น การรับมรดก)

ในทั้งสองกรณี เงื่อนไขหลักที่ต้องได้รับการตอบสนองคือการมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายหรือข้อเท็จจริง

เงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนทางกฎหมายได้พบถ้าเซอร์เบียได้สรุปข้อตกลงทวิภาคีควบคุมปัญหาของชาวต่างชาติได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีประเทศในคำถาม หากต้องการทราบว่าเซอร์เบียและประเทศของคุณลงนามในข้อตกลงประเภทนี้หรือไม่ โปรดดูรายชื่อประเทศในตารางด้านล่าง:

อาร์เจนตินา	ไซปรัส	เลบานอน	สหพันธรัฐรัสเซีย
อาร์เมเนีย	สาธารณรัฐเช็ก	ลิกเตนสไตน์	เซเนกัล
ออสเตรเลีย	เดนมาร์ก	ลิทัวเนีย	สิงคโปร์
ออสเตรีย	สาธารณรัฐโดมินิกัน	ลักเซมเบิร์ก	สโลวาเกีย
อาเซอร์ไบจาน	อียิปต์	มอลตา	สโลวีเนีย
บาห์เรน	เอลซัลวาดอร์	เม็กซิโก	สาธารณรัฐแอฟริกาใต้
เบลารุส	ฟินแลนด์	มอลโดวา	สเปน
เบลเยียม	ฝรั่งเศส	มอนเตเนโกร	สวิตเซอร์แลนด์
เบลีซ	จอร์เจีย	โมร็อกโก	ซีเรีย
บอสเนียและเฮอร์เซโก	เยอรมนี	เนเธอร์แลนด์	ไก่งวง
บราซิล	กรีซ	นิวซีแลนด์	ยูเครน
หมู่เกาะบริติชเวอร์จิน	ฮังการี	นอร์เวย์	สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
บัลแกเรีย	อิหร่าน	ปานามา	ประเทศอังกฤษ
แคนาดา	ไอร์แลนด์	เปรู	สหรัฐ
จีน	อิสราเอล	โปแลนด์	อุซเบกิสถาน
โคลอมเบีย	อิตาลี	โปรตุเกส	เยเมน
สมาพันธ์สวีเดน	ญี่ปุ่น	กาตาร์
โครเอเชีย	จอร์แดน	สาธารณรัฐคาซัคสถาน
คิวบา	ลัตเวีย	โรมาเนีย

ตารางที่ 1 – ประเทศที่มีการตอบแทนซึ่งกันและกันที่ได้รับการยืนยัน (การโอนระหว่างร่างกาย)

ออสเตรีย	ฮังการี	โปแลนด์	ยูเครน
เบลารุส	ญี่ปุ่น	โรมาเนีย	ประเทศอังกฤษ
บอสเนียและเฮอร์เซโก	มองโกเลีย	รัสเซีย	สหรัฐอเมริกา
บัลแกเรีย	มอนเตเนโกร	สโลวาเกีย
สาธารณรัฐเช็ก	เนเธอร์แลนด์	สโลวีเนีย

ตารางที่ 2 – ประเทศที่มีการตอบแทนซึ่งกันและกันที่ยืนยันแล้ว (การโอน mortis causa)

หากประเทศต้นทางของคุณไม่อยู่ในตาราง ก็ยังมีโอกาสสำหรับชาวต่างชาติที่จะซื้อหรือสืบทอดทรัพย์สินในเซอร์เบีย – หากเป็นไปตามเงื่อนไขของการแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง

การแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริงหมายความว่าทั้งกฎหมายและแนวปฏิบัติของประเทศที่เป็นปัญหาอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้รับอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับที่เซอร์เบียอนุญาตให้พลเมืองของตน

ผลกระทบของการแลกเปลี่ยนตามข้อเท็จจริงนั้นแตกต่างกันไปตามประเภทของการโอน เมื่อพูดถึงการถ่ายโอนระหว่างร่างกาย การมีอยู่ของการแลกเปลี่ยนตามความเป็นจริงจะต้องถูกกำหนดในแต่ละกรณี นั่นหมายความว่าทุกคนที่สนใจในที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียจะต้องส่งคำขอสำหรับคำอธิบายเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนไปยังกระทรวงยุติธรรมของสาธารณรัฐเซอร์เบียและชำระภาษี 1,750 ดีนาร์ ระบุว่าการร้องขอดังกล่าวคือการกระทำที่เป็นทางการอย่างเคร่งครัดในภาษาเซอร์เบียเราไม่แนะนำให้คุณใช้ความช่วยเหลือทางกฎหมายมืออาชีพ กระทรวงยุติธรรมจะตัดสินใจตามคำขอภายในเวลาประมาณสองสัปดาห์ และในขณะนั้น คุณจะพบว่าคุณมีสิทธิ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่

ในทางกลับกัน Mortis causa transferไม่ต้องการให้มีการตรวจสอบการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงในแต่ละสถานการณ์ นอกจากนี้ยังมีแนวปฏิบัติที่เป็นที่ยอมรับว่าการแลกเปลี่ยนกันตามข้อเท็จจริงไม่ได้รับการกำหนดเลย นี่เป็นเพราะสิ่งที่เรียกว่า ข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนตามความเป็นจริง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง ข้อสันนิษฐานว่าทุกรัฐอนุญาตให้พลเมืองของเซอร์เบียได้รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนได้อย่างอิสระ เริ่มจากข้อสันนิษฐานนั้น ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถสืบทอดทรัพย์สินในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อจำกัด อย่างไรก็ตาม เมื่อมีข้อสงสัยว่าการแลกเปลี่ยนกันมีอยู่จริงหรือไม่ ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถพิสูจน์สิ่งที่ตรงกันข้ามได้

สำหรับบุคคลธรรมดาและการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ของเซอร์เบีย มีข้อกำหนดเพิ่มเติมที่ควรกล่าวถึงเป็นพิเศษ

กล่าวคือ ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ไม่ว่าพวกเขาจะทำธุรกิจในเซอร์เบียหรือไม่ก็ตาม อย่างไรก็ตาม ทั้งผู้ซื้อที่ทำงานอย่างมืออาชีพในเซอร์เบียและผู้ซื้อที่ไม่ได้อยู่ในเซอร์เบีย ต่างก็มีข้อจำกัด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ หากทำธุรกิจในเซอร์เบีย กล่าวคือ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ อาคาร และที่ดินในเซอร์เบียได้ เฉพาะในกรณีที่คุณสมบัติเหล่านั้นจำเป็นต่อการดำเนินงานของกิจกรรมทางวิชาชีพเท่านั้น ในทางตรงกันข้าม บุคคลธรรมดาจากต่างประเทศที่ไม่ได้ทำธุรกิจในเซอร์เบียสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์และอาคารในเซอร์เบียได้โดยไม่มีข้อจำกัด แต่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ยกเว้นที่ดินที่เป็นของอพาร์ตเมนต์หรืออาคารนั้น

2. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะนิติบุคคลได้หรือไม่?

นิติบุคคลต่างประเทศ เช่นเดียวกับชาวต่างชาติ บุคคลธรรมดา สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้

นอกจากนี้ นิติบุคคลต่างประเทศและบุคคลธรรมดามีลักษณะที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือ ทั้งคู่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของการตอบแทนซึ่งกันและกัน ดังนั้น เช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาต่างชาติ ประเทศต้นกำเนิดของบุคคลดังกล่าวยังคงมีบทบาทหลักเช่นเดียวกัน เนื่องจากตามที่อธิบาย นิติบุคคลที่ทำการโอนระหว่างร่างกาย ควรตรวจสอบในแต่ละสถานการณ์ว่าเซอร์เบียได้ทำสัญญาทวิภาคีกับประเทศบ้านเกิดของตนแล้วหรือไม่ หากคำตอบเป็นลบ ควรเริ่มขั้นตอนดังกล่าวในการขอคำอธิบายของกระทรวงยุติธรรมเกี่ยวกับการตอบแทนซึ่งกันและกัน ในทางกลับกัน มีความเป็นไปได้สำหรับข้อสันนิษฐานของการแลกเปลี่ยนข้อเท็จจริงสำหรับนิติบุคคลที่สนใจในการโอนสาเหตุการตาย

ข้อกำหนดสำหรับนิติบุคคลต่างประเทศที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียนั้นเข้มงวดกว่าบุคคลธรรมดาจากต่างประเทศในลักษณะเฉพาะอย่างใดอย่างหนึ่ง

กล่าวคือ นิติบุคคลต่างประเทศไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้หากพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของบริษัท หรือทำธุรกิจในเซอร์เบียเป็นอย่างอื่น โปรดจำไว้ว่าข้อเสนอนี้แม้ว่าจะเป็นข้อจำกัดก็ตาม แต่อนุญาตให้บุคคลทางกฎหมายต่างชาติทุกคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในเซอร์เบียได้ ซึ่งแตกต่างจากบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติทั้งหมด ซึ่งแตกต่างจากบุคคลธรรมดาในต่างประเทศทั้งหมด รวมถึงที่ดินด้วย โปรดทราบว่าความคิดเห็นดังกล่าวของกระทรวงยุติธรรมก็เป็นสิ่งจำเป็นในกรณีนี้เช่นกัน เนื่องจากกระทรวงต้องยืนยันว่าบริษัทของตนดำเนินธุรกิจภายในพรมแดนเซอร์เบีย

3. ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในเซอร์เบียได้หรือไม่?

แม้ว่าทั้งนิติบุคคลต่างประเทศและบุคคลธรรมดาจากต่างประเทศมีโอกาสซื้อที่ดินในเซอร์เบีย แต่ก็มีข้อยกเว้นประการหนึ่งสำหรับกฎที่ต้องนำมาพิจารณา กล่าวคือ มีที่ดินหลายประเภทในเซอร์เบีย (ที่ดินสำหรับก่อสร้าง ที่ดินป่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ฯลฯ) และสำหรับชาวต่างชาติ ก็มีบางประเภทที่จะซื้อไม่ได้

กฎหมายเซอร์เบียว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมห้ามมิให้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเซอร์เบีย ไม่ว่าในกรณีใด ๆ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าข้อห้ามนี้ดูเหมือนจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่ก็มีบางวิธีที่จะหลีกเลี่ยงอุปสรรคนี้

1) การสร้างยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV)

ตามคำจำกัดความแล้ว ยานพาหนะสำหรับวัตถุประสงค์พิเศษคือบริษัทในเครือของบริษัทที่สร้างขึ้นเพื่อบรรลุเป้าหมายที่แคบ เฉพาะเจาะจง หรือชั่วคราวของบริษัทแม่ โดยปกติจะใช้เพื่อเป็นเจ้าของสินทรัพย์เดียว (และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องและสิทธิ์ในสัญญา) และเพื่อให้สามารถโอนสินทรัพย์นั้นได้ง่ายขึ้น

ดังที่กล่าวไปแล้ว บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลต่างชาติมีโอกาสทางกฎหมายในการก่อตั้งบริษัทในเซอร์เบียในฐานะบุคคลตามกฎหมายในประเทศภายใต้กฎหมายของเซอร์เบีย โดยไม่คำนึงถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้นจะมีความเป็นไปได้ที่จะซื้อที่ดินในเซอร์เบียภายใต้สถานการณ์เดียวกันกับนิติบุคคลในประเทศ ซึ่งรวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรมด้วย

หากคุณพบว่าความเป็นไปได้นี้น่าดึงดูดใจ แต่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการจัดตั้งบริษัทในเซอร์เบีย โปรดไปที่บล็อก  Company Formation ในเซอร์เบียใน 7 ขั้นตอน  เพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติม

2) การซื้อผ่านนิติบุคคลในประเทศที่มีที่ดินทำกินอยู่แล้ว

อีกทางเลือกหนึ่งคือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต่างชาติซื้อ บริษัท เซอร์เบียที่จัดตั้งขึ้นแล้วซึ่งมีทรัพย์สินรวมถึงที่ดินเพื่อเกษตรกรรม การซื้อบริษัททำให้ชาวต่างชาติกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินทั้งหมดโดยอัตโนมัติพร้อมกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ตัวเลือกนี้น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจเพียงที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียแต่ไม่ใช่ในรูปแบบการลงทุนอื่น เนื่องจากมีความซับซ้อนน้อยกว่าและไม่ต้องเริ่มขั้นตอนการจัดตั้งบริษัทใหม่

3) ตำแหน่งเอกสิทธิ์ที่จัดตั้งขึ้นใหม่ของพลเมืองสหภาพยุโรป

การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีผลบังคับใช้ในวันที่ 30 สิงหาคม 2017 และเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กันยายน 2017 การแก้ไขเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับเรื่องนี้ เนื่องจากได้แนะนำเงื่อนไขใหม่สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่จาก สหภาพยุโรป (ทั้งบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล) จะต้องดำเนินการเพื่อเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในสาธารณรัฐเซอร์เบีย กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาสร้างความเป็นไปได้ใหม่: พลเมืองของสหภาพยุโรปสามารถซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของเซอร์เบียได้หากปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เพื่อค้นหาว่าคุณปฏิบัติตามความต้องการที่กำหนดหรือไม่ – โปรดอ่านโพสต์ของเราที่โพสต์  เพื่อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเซอร์เบีย – กฎหมายว่าด้วยการเปิดเสรีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

4. บทสรุป

หากคุณเป็นชาวต่างชาติที่สนใจจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียและได้เริ่มค้นหาที่ดินเพื่อขายในเซอร์เบียแล้ว หรือสมมติว่าขายอพาร์ทเมนท์สุดหรูในเบลเกรดและขายบ้านในเบลเกรดที่มีเสน่ห์ อย่าลังเลที่จะใช้ข้อมูลจากนี้ บล็อกและในที่สุดก็เริ่มขั้นตอน หลังจากทำขั้นตอนแรกนี้แล้ว อย่าลืมเข้าไปที่บล็อกของเราในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียสำหรับชาวต่างชาติใน 7 ขั้นตอน เพื่อค้นหาขั้นตอนที่เหลือซึ่งจะช่วยรับรองว่าความฝันของคุณจะกลายเป็นความจริง