พระราชกำหนดการบริหารราชการในองค์กรของการทำงานของนายจ้างในช่วงสถานการณ์ฉุกเฉิน ,ที่ออกโดยรัฐบาลของสาธารณรัฐเซอร์เบียเนื่องจาก COVID-19 ที่เกิดการอพยพใหญ่ของสถานประกอบการที่เช่า ผู้เช่าเริ่มถามตัวเองอย่างจริงจังว่า ฉันยังมีหน้าที่ตามกฎหมายและ/หรือสัญญาเช่าที่ต้องชำระค่าเช่าในสถานการณ์นี้หรือไม่เมื่อฉันไม่ได้ใช้อาคารพาณิชย์อีกต่อไปเนื่องจากภาวะฉุกเฉิน?
กล่าวคือ COVID-19 ได้มุ่งเน้นทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าไปยังสถาบันทางกฎหมายสองแห่ง (อธิบายเพิ่มเติมในข้อความCOVID-19 และสัญญา: นี่คือเหตุผลที่คุณจะอ่านอย่างระมัดระวังมากขึ้นหลังจากเกิดโรคระบาด ):
1. เหตุสุดวิสัย
2. ความยากลำบาก (มักเรียกอีกอย่างว่า “ Rebus Sic Stantibus ” หรือ “ Change of Circumstance ”)
เหตุสุดวิสัยด้วยการเช่า
เหตุสุดวิสัยถูกกำหนดให้เป็นความเป็นไปไม่ได้ที่จะปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาเนื่องจากเหตุการณ์ที่ไม่ได้เกิดจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง สัญญาส่วนใหญ่มีบทบัญญัติที่อธิบายเพิ่มเติมถึงสิ่งที่ถือเป็นเหตุสุดวิสัยสำหรับความสัมพันธ์ตามสัญญานั้น เช่นเดียวกับผลที่ตามมาของการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามสัญญาได้ การมีภาวะฉุกเฉินจากสถานการณ์โควิด-19 ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถทำให้เกิดเหตุสุดวิสัยได้ จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ยิ่งไปกว่านั้น สัญญาเช่ามักจะไม่มีประโยคสำเร็จรูป ซึ่งหมายความว่าคู่สัญญาควรมองหาคำตอบภายในกฎหมายที่ใช้บังคับของสัญญา
เหตุสุดวิสัยหมายความว่าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาได้อย่างสมบูรณ์
ตัวอย่างเช่น ภาระผูกพันของผู้ให้เช่าอาจเป็นการส่งมอบอาคารพาณิชย์ที่เช่าในอาคารให้แก่ผู้เช่า ก่อนวันส่งมอบตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า รัฐมีคำสั่งให้ปิดอาคารซึ่งเป็นที่ตั้งของพื้นที่เช่าเนื่องจากมาตรการด้านความปลอดภัย ถ้าอาคารนั้นถูกปิดโดยคำสั่งของรัฐบาล นั่นถือว่าเป็นไปไม่ได้ที่ผู้ให้เช่าจะส่งมอบพื้นที่ที่เช่าและด้วยเหตุนี้จึงปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาของเขา อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เหล่านี้ไม่ธรรมดา
ในทางกลับกัน ผู้เช่ามักจะต้องเผชิญกับความจริงที่ว่าพวกเขาเคารพพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลที่กล่าวถึงข้างต้นโดยการจัดการทำงานจากที่บ้านสำหรับพนักงานของตน เนื่องจากการทำงานดังกล่าวองค์กรที่เช่าสถานที่ทำงานว่างเปล่า อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่ายังคงขอให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า ปัญหาเกี่ยวกับเหตุสุดวิสัยของสถาบันทางกฎหมายในสถานการณ์ที่อธิบายไว้นั้นเกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่าในกรณีส่วนใหญ่ อาคารต่างๆ ไม่ได้ถูกปิดโดยการตัดสินใจภาคบังคับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กล่าวอีกนัยหนึ่ง ผู้เช่าไม่ได้ถูกปิดการใช้งานโดยเด็ดขาดในการใช้สถานที่ทำงานที่เช่า ดังนั้นเหตุสุดวิสัยจะพิสูจน์ได้ยาก สถานการณ์ในห้างสรรพสินค้าแตกต่างกันเพราะรัฐสั่งห้ามทำงาน ในกรณีที่การตัดสินใจของรัฐบาลทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญาได้โดยตรง ฝ่ายนั้นสามารถเรียกเหตุสุดวิสัยได้ จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์
ความยากลำบาก
(การเปลี่ยนแปลงของพฤติการณ์)
สถาบันกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้เมื่อการปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาเป็นเรื่องยากมาก ยากมาก – แต่ไม่ใช่เป็นไปไม่ได้ทั้งหมด (เมื่อเป็นไปไม่ได้ – เป็นเหตุสุดวิสัย) ในกรณีนี้ ฝ่ายหนึ่งกำลังดิ้นรนเพื่อปฏิบัติตามข้อผูกพันตามสัญญาเนื่องจากเหตุการณ์ที่คาดเดาไม่ได้ การต่อสู้ในการปฏิบัติงานทำให้เกิดคำถามสำคัญเมื่อพูดถึงความยากลำบาก – ยุติธรรมหรือไม่ที่จะปล่อยให้สัญญาที่ไม่เป็นธรรม (ตอนนี้) ไม่เปลี่ยนแปลง?
หลักเกณฑ์การสมัครสถาบันกฎหมายแห่งความทุกข์ยากคือ:
- สถานการณ์ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับวันที่มีผลของข้อตกลง – ตัวอย่างเช่นในปัจจุบันผู้เช่าไม่ได้ใช้สถานที่เช่าที่ทุกคนเนื่องจากการ COVID-19 และพระราชกำหนดการบริหารราชการของรัฐบาลที่เกี่ยวกับองค์กรของการทำงานของนายจ้างในช่วงสถานการณ์ฉุกเฉินเพราะ ผู้เช่าได้จัดระเบียบการทำงานจากที่บ้านและได้ออกจากสถานที่เช่าแล้ว
- การเปลี่ยนแปลงที่เป็นปัญหาทำให้คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งประสบปัญหาหรือไม่สามารถบรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญาได้ – วัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทุกฉบับคือเพื่อให้ผู้เช่าใช้เนื้อหาที่เช่า (ที่นี่เป็นสถานที่) และผู้ให้เช่าเก็บค่าเช่าสำหรับดังกล่าว การใช้งาน ในสถานการณ์ที่ผู้เช่าไม่ได้ใช้สถานที่เช่าโดยปราศจากความผิดของคู่สัญญาใดๆ วัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าอยู่ภายใต้เครื่องหมายคำถาม
- มันเป็นที่เห็นได้ชัดว่าไม่มีสัญญาอีกต่อไปสอดคล้องกับความคาดหวังของคู่สัญญา – สำหรับการเริ่มต้น: ผู้เช่าแน่นอนไม่ได้คาดหวังว่าเขาจะไม่สามารถที่จะใช้สถานที่เช่า
- ตามความเห็นทั่วไปมันจะ ไม่ยุติธรรมที่จะคงไว้ซึ่งการบังคับใช้ในรูปแบบปัจจุบัน – แบบปัจจุบันในเกือบทุกสัญญาเช่าคาดการณ์ภาระผูกพันของผู้เช่าในการจ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้สถานที่เช่า ในกรณีส่วนใหญ่ การขอเช่าหรืออย่างน้อยก็เช่าเต็มจำนวนจะไม่ยุติธรรมเมื่อไม่มีการใช้สถานที่เช่า
- ฝ่ายที่มีปัญหาไม่มีภาระผูกพันหรือไม่สามารถคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ในวันที่มีผลหรือฝ่ายไม่สามารถหลีกเลี่ยงหรือเอาชนะความยากลำบากได้
เมื่อพิจารณาสถาบันกฎหมายนี้ พึงระลึกไว้เสมอว่า:
- การเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ที่จะต้องเกิดขึ้นก่อนที่จะสัญญาภาระหน้าที่ของบุคคลที่อยู่ในความยากลำบากเป็นเพราะ กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความยากลำบากสามารถเรียกได้เฉพาะเกี่ยวกับค่าเช่าที่ไม่เหมาะสมเท่านั้น สำหรับค่าเช่าที่ถึงกำหนดชำระ กฎมีความชัดเจน: ผู้เช่าในฐานะลูกหนี้ต้องรับผลทางกฎหมายของการชำระเงินล่าช้าดังกล่าว
- ศาล อาจบอกเลิกสัญญาเช่าได้(หากคู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา) ซึ่งหมายความว่าต้องมีคำตัดสินของศาลที่นี่
- อย่างไรก็ตาม ศาลจะไม่บอกเลิกสัญญาเช่าหากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง (เช่น ผู้ให้เช่า หากผู้เช่าขอบอกเลิกสัญญาผ่านศาล) เสนอหรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขบางประการของสัญญาอย่างเป็นธรรม (เช่น ถ้า ผู้ให้เช่าเสนอ/ยอมรับการชำระค่าเช่าที่ต่ำกว่า หรือการชำระเงินล่าช้า หรือการผ่อนปรนจากการชำระเงิน)
- สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าหลังจากประกาศการยุติ หากอีกฝ่ายหนึ่งร้องขอ ศาลจะสั่งให้ฝ่ายที่อ้างสิทธิ์เปลี่ยนสถานการณ์เพื่อชดเชยความเสียหายส่วนหนึ่งที่อีกฝ่ายได้รับเนื่องจากการบอกเลิกสัญญาดังกล่าว ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าขอเลิกจ้างในลักษณะนี้ ผู้เช่าต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการจ่ายค่าชดเชยให้กับผู้ให้เช่าด้วย
- อย่างไรก็ตาม หากฝ่ายหนึ่งตัดสินใจขอเลิกจ้างเนื่องจากความยากลำบาก ก็ควรคิดที่จะแจ้งให้อีกฝ่ายทราบ หากสัญญาเช่าเงียบในคำถามนี้ และหากกฎหมายที่ใช้บังคับคือเซอร์เบีย ฝ่ายที่อ้างว่าสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงมีหน้าที่ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการแจ้งให้คู่สัญญาอีกฝ่ายทราบเกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวและเกี่ยวกับความตั้งใจที่จะเรียกความยากลำบากของสถาบันทางกฎหมาย . โปรดทราบว่าหน้าที่ในการแจ้งมีความสำคัญมากในสถานการณ์เหล่านี้ และการไม่แจ้งอีกฝ่ายหนึ่งอาจนำไปสู่ภาระหน้าที่ในการชดใช้ค่าเสียหาย
- สุดท้ายควรตรวจสอบสัญญาเพื่อตรวจสอบว่าคู่สัญญาตกลงสละสิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาก่อนเนื่องจากสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปหรือไม่ การสละสิทธิ์นี้เป็นไปได้ภายใต้กฎหมายของเซอร์เบีย แต่ต้องไม่ขัดต่อหลักการของความมีมโนธรรมและความซื่อสัตย์
คำถามที่พบบ่อย
เมื่อพูดถึงมาตรการด้านความปลอดภัย ในทางปฏิบัติมีสองสถานการณ์:
- ผู้ให้เช่าเช่าทั้งอาคารและไม่มีภาระผูกพันตามสัญญาเกี่ยวกับมาตรการด้านความปลอดภัยและการบำรุงรักษา ในกรณีนี้ ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่จะไม่รับผิดชอบต่อการปฏิบัติตามมาตรการที่รัฐบาลนำมาใช้
- ผู้ให้เช่าได้เช่าพื้นที่บางส่วนจากอาคาร ซึ่งโดยทั่วไปอาคารอยู่ภายใต้การควบคุมของผู้ให้เช่า และผู้ให้เช่ามีหน้าที่ตามสัญญาในการบำรุงรักษาบางส่วนของอาคาร (โดยปกติส่วนทั่วไปของอาคาร เช่น บันได ลิฟต์ ฯลฯ .) – ผู้ให้เช่าอาจต้องรับผิดชอบต่อการไม่ปฏิบัติตามมาตรการด้านความปลอดภัย ตัวอย่างเช่น มาตรการด้านความปลอดภัยในกรณีของ COVID-19 อาจรวมถึงการทำความสะอาดบ่อยกว่าปกติ
ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามระเบียบที่ออกโดยรัฐบาลและหน่วยงานที่มีอำนาจอื่นๆ นั่นหมายความว่าพวกเขาควรตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการใช้มาตรการด้านสุขภาพและความปลอดภัยทั้งหมด
นอกจากนี้ ในฐานะนายจ้าง พวกเขามีหน้าที่เพิ่มเติมบางประการ:
- การประเมินความเสี่ยงต่อพนักงานและใครก็ตามที่อาจได้รับผลกระทบจากกิจกรรมของพวกเขา
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ดำเนินมาตรการด้านความปลอดภัยและป้องกันทั้งหมด
- แจ้งให้พนักงานทราบถึงมาตรการต่างๆ ที่ได้กำหนดขึ้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับการป้องกันการแพร่กระจายของ COVID-19 ต่อไป
- ปฏิบัติตามบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของกฎหมาย
บางประเทศได้ใช้การตัดสินใจเลื่อนการชำระค่าเช่าเป็นเวลาสามเดือนข้างหน้าแล้ว หากเป็นไปตามข้อกำหนด สิทธิ์นี้มีให้เฉพาะผู้ที่อัปเดตการชำระเงินเท่านั้น บางคนห้ามไม่ให้เจ้าของบ้านเริ่มดำเนินคดีขับไล่ในช่วงภาวะฉุกเฉิน
เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้รัฐบาลพิจารณาประเด็นทางกฎหมายนี้ท่ามกลางมาตรการที่ควรบรรเทาผลกระทบด้านสุขภาพและเศรษฐกิจของการระบาดใหญ่
ผู้เช่าที่เช่าสถานที่ทำงานอาจต้องการเปลี่ยนแปลงบางอย่างเพื่อสร้างพื้นที่ทำงานที่มีความหนาแน่นน้อยลง เพื่อรักษาระยะห่างระหว่างพนักงาน เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ให้เช่าในการอนุญาตการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการความปลอดภัยที่รัฐบาลกำหนดและลดผลกระทบของการระบาด อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าควรระมัดระวังอย่างมากในการเปลี่ยนสถานที่เช่า โดยปกติ สัญญาจะกำหนดประเด็นว่าผู้เช่าจะอนุญาตให้ปรับเปลี่ยนพื้นที่ใดบ้าง หากสัญญาเงียบในเรื่องนี้หรือในกรณีที่มีข้อสงสัย ตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดคือเห็นด้วยกับผู้ให้เช่าในเรื่องนี้
